路線価とは? 調べ方と計算方法を徹底解説

あなたの住んでいる土地の価格は上がる?下がる?

路線価という言葉を聞いたことはありますか?聞いたことはあっても、詳しくはわからない人が多いのではないでしょうか?路線価という単語から、鉄道路線を連想する人が多いかもしれませんが、それは間違いです。この路線は鉄道路線ではなく、道路という意味であると言った方が本来に意味に近いかもしれません。路線価は、その年の1月1日時点の道路(公道)に面した1平方メートルあたりの土地の評価額で、国税庁が毎年7月ごろに発表しています。これまた誤解を生むことがありますが、路線価は実際の土地の値段ではありません。あくまでも土地の値段の指標に過ぎません。

しかし、毎年路線価は発表されますので、過去の路線価と比較することで、土地の価値が今後、上がるのか下がるのかということはわかります。路線価は土地に関する税金を算出するのに使う数値であり、相続税路線価と固定資産税路線価の二種類がありますが、単に路線価と呼んだ場合。相続税路線価を指すのが一般的です。今回、ここでも相続税路線価について説明してゆきます。それでは詳しく見てゆきましょう。

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路線価とは

路線価

先述の通り、路線価値とは土地の評価額ですが、これは面する道路によって決められています。鉄道路線ではなく、道路としての「路線」という意味合いが込められていると書いたのはその為です。全ての土地の評価額を算出していては時間がかかり過ぎます。そこで、道路に値段をつけたわけです。この値段が、その道路に面する土地の1平方メートルあたりの額となるのです。この数値をもとに、土地の広さを掛け合わせ、実際の土地の評価額を算出することが出来るのです。

路線価の調べ方、見方

路線価は国税庁のホームページに「路線価図・評価倍率表」として公開されています。そちらをご覧いただくと、道路の上に数字が書かれています。「500」「550」「600」など、その数値は様々です。この単位は千円ですので、ゼロを3追加した額が実際の路線価です。

路線価の見方

また、その数値の周りには、丸型や菱形などの記号が書かれている場合があります。これは地区の種類を表しており、商業地なのか、工業地なのかといった具合です。住宅地の場合、無印です。

路線価の見方

また、数値の後ろにアルファベットが付いていることがありますが、これは借地割合というもので、その土地が借地の場合は、路線価にその借地割合をかけて計算します。A～Gで、90％～30％の値を示しています。これら記号やアルファベットの対照表は以下を参照してください。

借地割合

実際の土地の評価額算出方法

では、実際に土地の評価額を計算してみましょう。これまでの話をまとめると、「路線価×土地の面積」で算出できるわけですが、ちょっと待ってください。一般に、道路からの奥行きが長い土地は評価が下がります。そこで、用いられるのが「奥行価格補正率」です。奥行価格補正率は国税庁のホームページに「奥行価格補正表」として公開されていますので、確認してみて下さい。つまり、実際の土地の評価額は「路線価×奥行補正率×土地の面積(平方キロメートル)」という公式で求めることが出来るのです。

土地の評価額算出

2つの道路に面していた場合はどうなる?

ただ、その土地が角地などで2つ以上の道路に面する場合はどうなるのでしょう?この場合、どちらの道路をメイン（正面）の路線価として計算するか決めなければなりません。どちらが正面かという判定は「路線価×奥行補正率」を計算して、高い方が正面となります。しかし、それだけではありません。メインではない方の道路(側道)も土地の評価額に影響します。では、側道の路線価をどのように土地評価額に組み込むかと言うと、ここでまた新たな単語が登場します。

「側方路線影響加算率」というもので、これも国税庁のホームページで「側方路線影響加算率表」として公開されていますので確認してみて下さい。このように2つの道路に面している場合、以下のような公式となります。「｛正面道路の路線価×奥行補正率）+(側道の路線価×奥行補正率×側方路線影響加算率)｝×土地の面積（平方キロメートル）」ちょっと面倒くさいですね。

2つの道路に面していた場合

2020年、路線価はどうなる?

路線価はあくまでも、相続税などを算出するための土地評価額ですので、一見なかなか縁の無いものと思われがちです。しかし、これは国が決めた土地価格の一種の指標のようなものです。路線価が高くなっているエリアは、国がその土地の価値を認めている、いわばお墨付きをもらっている状態と言えます。ですから、今住んでいる土地が果たしてどのくらいの価値があるのか、周囲と比べてどうなのかというのを調べて損をすることはありません。

特に不動産売買をするときなど、果たして不動産屋が示した価格は正当なものなのか、判断基準にすることは出来ます。なお、路線価は国土交通省が発表する土地公示価格のおよそ80%で設定がなされており、実際の土地取引価格は路線価のおよそ120〜140％ほどと言われています。実際の土地価格の方が路線価よりも高くなりがちです。

路線価は4年連続の上昇

2019年7月1日に発表された路線価は、全国平均で1.3％の上昇を示しています。もちろん、全国平均ですから下がったエリアもあります。しかし顕著な外国人観光客数の増加で、都心部のみならず、北海道や沖縄、京都などの観光地で大きな伸びを示しており、下げ幅よりも上げ幅の方が上回った結果となりました。

路線価の変動率

また、鉄道路線と関係のない路線価ですが、必ずしも全く関係ないと言うことではありません。というのも、新駅や新線が開業すれば、その周辺の路線価は当然上昇します。下記は2019年の都道府県庁所在地の最高路線価ランキングです。

最高路線価ランキング

7月1日の発表が待たれるところですが、果たして2020年の路線価はどうなるでしょうか?

2020年の路線価は下落する?

近年の外国人観光客の急増は日本の経済を支える一つのマーケットになっていますが、現在、新型コロナウイス感染拡大という危機に直面しています。2020年、年間訪日客4000万人をかかげていた日本政府ですが、5月現在、外国人が事実上入国できない状態が続いています。仮に日本の状況が改善したとしても、出国先側が何らかの制限を続けていれば、渡航は出来ません。

そもそも、路線価は日本の景気の良し悪しと相関しているものですから、コロナウイルス問題に何らかの影響は受けるでしょう。ただし、7月1日に発表される路線価はあくまでも2020年1月時点での価値であるため、コロナウイルスの影響は受けないものと思われます。2020年3月には国土交通省が1月1日時点の公示地価を発表しており、前年比1.4%のプラスと5年連続の上昇となっていることが報じられました。公示価格の8割と言われる路線価ですから、これに準じて、今年もわずかながらの上昇となるのではないでしょうか。

問題は2021年です。緊急事態宣言終了後、日本がどのように出口戦略を見出し、景気を上向けることが出来るかにかかっているのではないでしょうか。

まとめ

路線価は一見、普段の生活と関わりが無いように思えますが、今住んでいる土地がどの程度価値があるのか、調べてみるのは面白いでしょう。複雑な計算をしなくても、路線価の数値を見るだけで、他の地点を比較して、どの程度の価値があるのか知ることは出来ます。東京都心からの距離は同じ、道路条件はほぼ同じでも、路線価は大きく異なることがあります。路線価が高い方が良いのか、低い方が良いのか、一概には言えません。当然、高ければ相続税は跳ね上がりますが、路線価が低ければ当然、実際の土地も安くなります。

不動産の売買はギャンブルになりがちですが、路線価はそのあたりの判断する指標になるのではないでしょうか。